杉並区の空室対策を徹底解説｜原因・市場データ・具体策まとめ【2026年版】

杉並エリアで賃貸経営を行っているオーナーの中には、「空室がなかなか埋まらない」「以前より問い合わせが減ってきた」と感じている方も多いのではないでしょうか。

中央線沿線の人気エリアである杉並区ですが、近年は物件数の増加や入居者ニーズの変化により、適切な対策を講じなければ空室が長期化するケースも見られるようになっています。

本記事では、杉並区の人口構造や家賃相場といった一次情報をもとに賃貸市場の現状を整理し、
そのうえで、すぐに実践できる具体的な空室対策や実例を分かりやすく解説します。

杉並区で安定した賃貸経営を目指す方は、ぜひ最後までご覧ください。

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杉並区の賃貸市場と空室率の現状

杉並区の人口動態・住民層

杉並区の人口は577,564人、世帯数は334,792世帯となっており、都内でも住宅需要が安定しているエリアです。
年齢構成を見ると、25〜44歳が約31.5％（181,918人）と最もボリュームが大きく、賃貸需要の中心層が厚いのが特徴です（出典：杉並区 住民基本台帳 2025年12月）。

また、45〜64歳も約27.3％と一定数存在しており、単身者だけでなくDINKsやファミリー層まで幅広い層が居住しています。
一方で、65歳以上も21.9％を占めており、高齢化も進んでいるエリアです。

このように杉並区は、特定の層に偏るのではなく、単身・DINKs・ファミリー・高齢者まで多様な居住ニーズが共存する市場となっています。

このように杉並区は、特定の層に偏ることなく幅広い世代が居住するエリアであり、ターゲット設定によって求められる物件条件が大きく変わる市場です。

そのため空室対策においては、エリア全体の傾向ではなく、自分の物件がどの層を狙うのかを明確にすることがより重要なエリアといえるでしょう。

杉並区賃貸住宅の築年数割合

杉並区の賃貸市場を分析するうえで、築年数の構成は空室対策に直結する重要な指標です。
総務省「住宅・土地統計調査（2023年）」によると、杉並区の住宅ストックは以下のような構成となっています。

築浅・築古の情報だけ抜き出すと以下の通りです。

• 築20年以上：62.4％（築20〜40年＋築40年以上）
• 築10年未満：19.3％（築5年未満＋築5〜10年）

このデータから分かるのは、杉並区においても市場の過半数が築20年以上の物件で構成されているという点です。
つまり、築年数が古いこと自体は特別な弱みではなく、築古同士での競争が前提となる市場構造といえます。

一方で、築10年未満の物件も約2割存在しており、設備や内装の新しさという点では明確な競争優位性を持っています。
そのため、築古物件は現状のままでは競争力を維持することが難しく、リフォームや設備更新による価値向上が不可欠です。

また、杉並区では特に築20〜40年の物件が約43.7％と最も多く、市場の中心を占めている点が特徴です。
このゾーンは、フルリノベーションまでは不要でも、適切な改修によって競争力を高めやすい「空室対策の主戦場」となります。

• 水回り設備の老朽化
• ]収納力の不足
• 内装デザインの古さ
• コンセント・通信環境の不足

さらに杉並区は、単身者・DINKs・ファミリー層まで幅広い入居者層が存在するエリアであり、賃料に対する設備・住環境のバランスが厳しく評価される傾向があります。

したがって杉並区の空室対策では、単に築年数の古さを受け入れるのではなく、「築年数に見合った価値をどれだけ上乗せできるか」が重要になります。

築20年以上が62.4％を占めるという市場構造は、裏を返せば、適切な改善を行うことで競合物件との差別化が可能であり、入居率を高める余地が大きいエリアであることを示しています。

杉並区賃貸住宅の空室率

杉並区の賃貸住宅の総数は 202,630戸、賃貸住宅における空室率は13.0％となっています。
（出典：LIFULL HOME’S）

この数値を東京都全体と比較すると、東京都の空室率は約13％前後で推移しており、杉並区は東京都の平均並みの水準にあります。

つまり杉並区は、住宅需要が安定している一方で極端に空室が出やすいわけでも、簡単に埋まるわけでもない「競争が均衡した市場」であることが分かります。

一方で、この空室率は「需要が弱い」ことを意味しているわけではありません。
杉並区は人口規模が大きく、単身・ファミリーともに幅広い賃貸需要が存在するエリアです。
それにも関わらず一定の空室が発生している背景には、以下のような要因があります。

• 築20年以上の物件が6割以上を占める
• 新築・築浅物件の継続的な供給
• 入居者ニーズの高度化（設備・デザイン・通信環境など）

このような構造により、杉並区では「物件ごとの競争力の差」が空室に直結する市場となっています。

特に空室率が平均水準であるということは、裏を返せば適切な対策を行えば埋まるが、対策を怠ると埋まらないという、オーナーの戦略次第で結果が大きく変わるエリアともいえるでしょう。

杉並区賃貸住宅の入居者ニーズと家賃傾向

間取り別の賃貸物件需給バランス

杉並区の賃貸市場では、入居希望者のニーズと実際の供給に明確なズレが見られます（出典：LIFULL HOME’S）。

まず、ワンルーム・1K・1DKは、入居者需要が59.1％であるのに対し、供給は50.5％にとどまっており、単身向け物件は明確に不足しています。
杉並区は都心アクセスの良さから単身需要が強いエリアであり、この層を取り込める物件は依然として競争力が高い状況です。

一方で、1LDK・2K・2DKは需要23.4％に対して供給27.7％、さらに2LDK・3K・3DKも需要12.2％に対して供給15.5％と、いずれも供給が需要を上回っています。
特に1LDK〜2LDK帯は、単身者の上位層やDINKs向けとして一定の需要はあるものの、市場にはすでに十分な物件が存在しており、競争が激しいゾーンとなっています。

また、3LDK以上についても需要4.7％に対して供給5.5％とやや供給過多であり、ファミリー向け物件も楽観できる状況ではありません。

このように杉並区では、単身向けは不足、1LDK〜ファミリー帯は供給過多という需給構造になっています。

そのため、単身向け物件で空室が発生している場合は市場要因ではなく、設備・賃料・見せ方など個別条件に課題がある可能性が高いといえます。
一方で、1LDK以上の物件ではエリア特性だけでは埋まりにくく、明確な差別化や戦略的な条件設定が不可欠です。

杉並区の空室対策では、単に人気エリアという前提に依存するのではなく、「どの間取りが市場で不足しているのか」「どのゾーンが競争過多なのか」を踏まえた戦略設計が重要になります。

賃料別賃貸住宅需給バランス

空室対策を考えるうえで、賃料の需給バランスは重要な指標です。
練馬区の賃貸市場では、入居者が希望する家賃と実際の供給に明確なギャップが見られます（出典：LIFULL HOME’S）。

以下に賃料別の需要・供給割合を示します。

まず注目すべきは、5万円台〜8万円台にかけて需要が供給を上回っている点です。

• 5万円台：需要7.0％ ＞ 供給4.5％
• 6万円台：需要10.4％ ＞ 供給5.0％
• 7万円台：需要11.3％ ＞ 供給6.3％
• 8万円台：需要11.2％ ＞ 供給7.5％

この価格帯はボリュームゾーンであり、特に6〜7万円台は需要と供給の差が大きく、最も決まりやすい価格帯といえます。
杉並区は単身者の流入が多いエリアであるため、このレンジに収まる物件は安定して高い成約率が期待できます。

一方で、10万円以上の価格帯では供給が需要を上回る傾向が見られます。

• 10万円台：需要6.1％ ＜ 供給5.4％（ほぼ均衡）
• 13万円台：需要4.8％ ＜ 供給6.6％
• 15万円台：需要13.0％ ＜ 供給19.0％
• 20万円以上：需要8.5％ ＜ 供給18.4％

特に15万円以上では供給過多が顕著であり、高価格帯ほど空室リスクが高くなる構造となっています。

また、9〜11万円帯は大きな偏りがなく比較的バランスが取れているものの、競合物件も多いため、条件次第で成約スピードに差が出やすいゾーンです。

このように杉並区では、5〜8万円台に需要が集中し、それ以上は競争が激化する構造となっています。

そのため空室対策においては、単純な値下げではなく、

• 需要が厚い価格帯に寄せる
• もしくは価格に見合う付加価値を明確にする

といった戦略が重要になります。

特に単身向け物件では、「適正賃料に合わせるか、価値で上げるか」の判断が、入居率を大きく左右するといえるでしょう。

駅徒歩分数別賃貸住宅需給バランス

杉並区の賃貸市場では、入居者が希望する駅徒歩分数と実際の供給に大きな乖離は少ないものの、細かく見ると明確な勝ち筋と競争ゾーンが存在します（出典：LIFULL HOME’S）。

まず、最も需要が集中しているのは徒歩10分以内です。
特に「徒歩10分以内」は需要25.7％、供給25.2％とほぼ均衡しており、安定して決まりやすいゾーンとなっています。

また、徒歩5分以内も需要20.3％に対して供給18.1％と、やや需要が上回る状況であり、駅近物件は引き続き高い人気を維持しています。

一方で注目すべきは、徒歩15分前後のゾーンです。

需要15.2％に対して供給17.6％と供給が上回っており、が市場に一定数物件が存在している状況です。

この価格帯は一見バランスが取れているように見えますが、実際には物件数が多いため、条件面での差がそのまま成約スピードに直結する競争ゾーンといえます

さらに、徒歩20分以上になると需要・供給ともに大きく減少し、市場自体が小さくなるため、立地の弱さを補う明確なコンセプト設計が必要になります。

杉並区の賃貸市場のまとめ

まとめると、杉並区は需要自体は安定している一方で、条件によって成約難易度が大きく変わる市場といえます。

• 単身向け：需要が強く不足傾向
• 築20年以上：6割超 → 築古同士の競争が前提
• 空室率：13％ → 平均水準だが差がつきやすい環境

さらに需給構造を細かく見ると、特徴はより明確です。

• 間取り：単身向け不足／1LDK〜ファミリーは供給過多
• 家賃：5〜8万円帯に需要集中／15万円以上は供給過多
• 駅距離：駅近は安定／徒歩15分前後は競争激化

特に重要なのは、「中間的な条件の物件ほど競争に巻き込まれやすい」という点です。
杉並区では供給が豊富なため、「そこそこ良い物件」では埋まりにくく、明確な強みが求められます。

一方で、

• 単身向け（ワンルーム〜1K）
• 5〜8万円帯
• 駅徒歩10分以内

といった条件では需要が厚く、適正に市場に合わせれば安定して埋まりやすいエリアでもあります。

そのため空室対策においては、単なるリフォームや値下げではなく、ターゲット設定・賃料設計・差別化を一体で考えることが重要になります。市場データを踏まえた戦略的な運用が、安定した賃貸経営を実現する鍵となるでしょう。

空室対策にお悩みの方はお気軽にご相談ください

杉並区で築古や立地難でも空室を埋める施策５選

杉並区では、築20年以上の物件が62.4％を占め、さらに駅徒歩15分帯では供給が需要を上回るなど、条件が不利な物件も多く存在します。

競争が発生する物件で空室対策を行うには、さまざまな工夫が必要です。
以下に具体的な施策を上げていきます。

競争市場で必要な考え方は差別化

練馬区は需要がある一方で、賃貸物件数も多く競争が激しいエリアです。
そのため、「普通の条件」の物件は埋まりにくくなっています。

重要なのは、同じ価格帯の物件と比較されたときに選ばれる理由を作ることです。

• 部屋
• 設備
• 条件
• 見せ方

このいずれか、もしくは複数で差別化することが空室対策の前提となります。

空室対策① 人気の設備の導入・更新

2025年の物件選びの際の必須検索データの調査結果を見ると、バス・トイレ別、独立洗面台、エアコンなどの定番条件に加え、オートロック、インターネット使用料無料、TVモニタ付きインターホンなどの“無くても住めるけどあると便利”な設備条件が順位を上げている状況がわかりました（出典：LIFULL）。

これらの設備は単なる付加価値ではなく、「そもそも候補に入るかどうか」を左右する要素です。特に単身向けの物件では、同じ家賃帯の物件で比較されるため、設備の有無が、そのまま成約率に影響します。

また、ポータルサイトでは設備条件で検索されるケースが多く、条件を満たしていない物件は検索結果に表示されにくくなる可能性もあります。

そのため、設備の導入・更新は単なる差別化ではなく「競争に参加するための施策」ともいえます。

大規模なリノベーションなどと比較して投資金額が少なくて済む場合も多いので、検討の価値が伺えます。

空室対策② リフォーム・リノベーションをする

練馬区では築古物件が多く、築古物件同士での競争が発生しています。
そのため、築年数そのものではなく、「見た目と使い勝手」で選ばれるかどうかが重要になります。

まず有効なのは、低コストで実施できるリフォームです。

• 壁紙の張り替え
• 床材の変更
• 水回りの部分的な更新

これだけでも第一印象は大きく改善され、内見や成約につながりやすくなります。

一方で、物件の競争力が大きく低下している場合は、フルリノベーションも有効な選択肢です。

例えば、

• 和室を洋室に変更
• 間取りの再設計（2K→1LDKなど）
• デザイン性の高い内装への刷新

といった改修を行うことで、ターゲット層自体を変えることも可能になります。

特に練馬区では、25〜34歳・35〜44歳といった層が多く、「多少家賃が高くても質の高い部屋を選ぶ層」も一定数存在します。
そのため、単なる修繕ではなく、収益性を意識したリノベーション戦略も重要です。

ただし、重要なのは投資バランスです。

• 家賃帯に見合わない過剰投資
• 回収できないリノベーション

は避ける必要があります。

「低コスト改善で競争力を上げる」もしくは「リノベで賃料を引き上げる」

この2つを使い分けることが、練馬における空室対策のポイントです。

空室対策③ 募集条件を広げる

練馬区のように賃貸物件数が多いエリアでは、募集条件の違いがそのまま成約率に影響します。
特に条件が厳しすぎる場合、そもそも検討対象に入らないケースも少なくありません。

有効な施策としては、

• ペット可
• 外国人可
• 高齢者可

など、受け入れ可能な入居者の幅を広げることが挙げられます。

例えば、単身需要が十分存在する練馬ではペット可にすることで差別化しやすく、同条件の物件が少ない分、選ばれやすくなる傾向があります。

また、外国人や高齢者を受け入れることで、競合が避けがちな層にアプローチでき、空室期間の短縮につながる可能性もあります。

もちろん、トラブルリスクを考慮し、

• 保証会社の利用
• 入居審査の強化
• 契約条件の明確化

といった対策は必要です。

重要なのは、単に条件を緩めるのではなく、リスクをコントロールしながらターゲットを広げることです。

空室対策④ 賃料ではなく初期費用を見直す

空室が続くと、まず家賃を下げることを検討しがちですが、安易な値下げは収益を大きく圧迫するため慎重に行う必要があります。
そこで有効なのが、初期費用の見直しです。

具体的には、

• 敷金・礼金の減額またはゼロ化
• フリーレント（一定期間の家賃無料）
• 仲介手数料の調整

といった施策が挙げられます。

これらは入居者にとって「初期負担が軽くなる」という大きなメリットがあり、同じ家賃でも“入りやすい物件”として選ばれやすくなります。

特に練馬のように単身者や若年層が一定数存在するエリアは、初期費用の高さがネックになるケースも多く、 家賃よりも初期費用で判断される場面も少なくありません。

また、家賃を下げる場合は長期的に収益が下がり続けますが、フリーレントなどは一時的な負担で済むため、 収益を維持しながら空室を解消できる点も大きなメリットです。

そのため、練馬の空室対策では、「家賃を下げる前に初期費用を見直す」という順番が重要になります。

空室対策⑤ 募集図面と写真のクオリティを上げる

現在の賃貸募集では、入居者の多くがポータルサイト（SUUMO・HOME’Sなど）を使って物件を探しています。
そのため、最初の判断は現地ではなく「写真と図面」で行われます。

つまり、見せ方の質がそのまま反響数に直結するという構造です。

例えば、

• 写真が暗い
• 部屋が狭く見える
• 掲載枚数が少ない

といった状態では、条件が良くてもクリックされず、内見につながりません。

一方で、

• 明るく広く見える写真
• 生活イメージが湧くカット
• 情報が整理された図面

に改善するだけで、同じ物件でも反響数が大きく変わるケースは多くあります。

特に練馬のように競争が激しいエリアでは「比較されたときに目に留まるかどうか」が重要になります。

また、図面についても

• 設備や特徴が分かりやすい
• 文字情報が整理されている
• 目を引くインパクトがある

といった工夫により、物件の魅力を正しく伝えることができます。
募集図面や写真の改善はコストを抑えながら実施できる一方で、効果が出やすい施策です。
「物件を変える前に、見せ方を変える」という視点も空室対策として非常に重要です。

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【事例】空室改善・賃料アップ事例

ここからは、記事の書き手である東和開発株式会社での空室改善・家賃向上の成功事例をご紹介します。

全18部屋中13部屋のリノベーションをはじめ、入居者が住みたくなる環境を徹底的に整備する事で年間家賃収入を約2.7倍にまで向上させました。画一的な部屋にリノベーションするのではなく、一部屋一部屋にコンセプトを持たせてデザインすることで大幅な賃料アップを達成しています。

リノベーション事例

大規模修繕のタイミングで外観および設備の大改修を実施。外観は明るく親しみやすい白と木目調で統一。
ゴミ置き場の区画整備やセキュリティ対策、駐車場の整備も行い、セキュリティや機能面も大幅にレベルアップし、空室対策・入居者満足度の向上にもつながりました。

東洋大学朝霞台キャンパス近くにあるマンションの事例。
新築当初は東洋大生の寮として空室待ちになる程の稼働状態でしたが、東洋大学が白山キャンパスへ学部を集中させたことに伴い、一次は稼働率が39%にまで落ち込みました。
回復に向け、募集方法の見直しや広告出稿はもちろん、リノベーション・モデルルームの展示や路面店の教育まであらゆる手段で試行錯誤を繰り返し、結果として2013年以降は90%以上の稼働率を維持しています。

都民住宅は公共事業の性質を持つため、更新料徴収の禁止や家賃の制限など多くの制約がある上、各種設備更新などの手続きが煩雑になるため物件管理としては難易度が比較的高い部類です。
本物件は都民住宅として運営している最中から受託。まずは入居者募集の工夫や地道な修繕を実施し、物件の稼働率を1年で89.9%から97.3%まで改善しました。
都民住宅終了後は、低水準だった家賃を近隣の物件に近づけるため、設備の刷新・使われなくなった集会所のテナント化・リノベーション・入居者との交渉などあらゆる手段を講じて収益向上の手立てを打ちました。
結果として月間賃料は700万円から1200万円に大幅に改善。
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