練馬区の空室対策を徹底解説｜原因・市場データ・具体策まとめ【2026年版】

練馬エリアで賃貸経営を行っているオーナーの中には、「空室がなかなか埋まらない」「以前より反響が減っている」と感じている方も多いのではないでしょうか。
中央線沿線という人気エリアでありながら、近年の練馬では物件数の増加や入居者ニーズの変化により、適切な対策を行わなければ空室が長期化するケースが増えています。

そこで本記事では、練馬区の人口構造や家賃相場といった一次情報をもとに、賃貸市場の現状を正確に把握したうえで、今すぐ実践できる具体的な空室対策、空室対策での成功事例まで分かりやすく解説します。
練馬で安定した賃貸経営を実現したい方は、ぜひ最後までご覧ください。

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練馬の賃貸市場と空室率の現状

練馬区の人口動態・住民層

練馬区の人口は750,888人、世帯数は401,020世帯となっており、25〜54歳の生産年齢人口が約4割を占める一方で、65歳以上も21.8％と多く、働き世代と高齢者が共存するバランス型の住宅エリアです。（出典：練馬区 住民基本台帳 2025年）。
また、子育て世帯も一定数存在することから、単身・ファミリー双方の需要が見込める安定した賃貸市場といえます。

25〜34歳が107,339人、35〜44歳が102,111人とボリュームが大きく、働き盛りの単身者・DINKs・子育て世帯が賃貸需要の中心となっています。加えて、15〜24歳も76,192人存在しており、学生や新社会人による入退去の動きが継続的に発生する市場です。

また世帯構成では、単身世帯が一定割合を占める一方で、練馬区は23区内でもファミリー層の比率が高いエリアとして知られています。そのため、ワンルーム・1Kといった単身向け物件に加え、2LDK以上のファミリー向け物件にも安定した需要があります。

このように練馬区は、単身者需要をベースにしながらもファミリー層のニーズが強い「ファミリー寄りハイブリッド型の賃貸市場」であり、ターゲット設定や物件仕様が市場とズレると空室が長期化しやすい構造となっています。

練馬区賃貸住宅の築年数割合

練馬区の賃貸市場を分析するうえで、築年数の構成は空室対策に直結する重要な指標です。
総務省「住宅・土地統計調査（2018年）」によると、練馬区の住宅ストックは以下のような構成となっています。

築浅・築古の情報だけ抜き出すと以下の通り。

• 築20年以上：54.7％（築20〜40年＋築40年以上）
• 築10年未満：18.1％（築5年未満＋築5〜10年）

このデータから分かるのは、市場の過半数が築20年以上の物件で構成されているという点です。
つまり練馬区においても、築年数が古いこと自体は特別な弱みではなく、
「築古同士での競争が前提となる市場」といえます。

一方で、築10年未満の物件も約18％存在しており、設備・内装の新しさという点では明確な優位性を持っています。
このため、築古物件はそのままの状態では競争力を維持することが難しく、リフォームや設備更新による価値向上が不可欠です。

また、築20〜40年の物件が約4割と最も多いことから、練馬区では「軽リフォームで価値を上げられる築年数」が主戦場となっています。

具体的には、築年数が経過した物件ほど以下のような点が空室の要因になりやすくなります。

• 水回り設備の老朽化
• 収納力の不足
• 内装デザインの古さ
• コンセント・通信環境の不足

さらに練馬区は、単身者とファミリー層が共存するエリアであるため、「価格に対する設備・居住性のバランス」が厳しく見られる傾向があります。

したがって練馬区の空室対策では、単に築年数の古さを受け入れるのではなく、「築年数に見合った価値をどれだけ上乗せできるか」が重要になります。

築20年以上が54.7％を占めるという市場構造は、裏を返せば、適切な改善を行うことで競合との差別化が可能であり、入居率を改善できる余地が大きいエリアであることを意味しています。

練馬区賃貸住宅の空室率

練馬区の賃貸住宅の総数は214,570戸、賃貸住宅における空室率は14.4％となっています。
（出典：LIFULL HOME’S）

この数値を東京都全体と比較すると、東京都の空室率は約13％前後で推移しており、練馬区はそれを上回る水準にあります。

つまり練馬区は、都内でも人口規模が大きく住宅需要が安定しているエリアでありながら、 平均よりも空室が発生しやすいエリアであることが分かります。

一方で、この空室率は「需要が弱い」ことを意味しているわけではありません。
前述のとおり練馬区は人口規模が大きく、ファミリー層・単身層ともに一定の賃貸需要が存在するエリアです。

それにも関わらず空室率が高めに出ている背景には、以下のような要因があります。

• 築20年以上の物件が54.7％を占める
• 新築・築浅物件の継続的な供給
• 入居者ニーズの高度化（設備・デザイン）

このような構造により、練馬では 「物件ごとの競争力の差」が空室率に直結する市場となっています。

練馬区賃貸住宅の入居者ニーズと家賃傾向

間取り別の賃貸物件需給バランス

練馬区の賃貸市場では、入居希望者のニーズと実際の供給にズレが見られます（出典：LIFULL HOME’S）。

まず、ワンルーム・1K・1DKは、入居者需要が52.5％であるのに対し、住宅供給は41.8％にとどまっており、単身向け物件は明確に不足しています。
このため、練馬区における単身向け物件の空室は、市場全体の弱さというよりも、設備・賃料・見せ方など個別条件の問題である可能性が高いといえます。

一方で、1LDK・2K・2DKは需要22.5％に対して供給28.5％、2LDK・3K・3DKも需要15.9％に対して供給21.5％となっており、いずれも供給が需要を上回っています。
特に1LDK〜2LDK帯は、単身者より広さを求める層やDINKs、少人数世帯向けとして一定の需要はあるものの、市場にはすでに十分な物件が出回っており、競争が激しいゾーンといえます。

また、3LDK・4K・4DKは需要8.0％、供給7.5％で、おおむね均衡しています。ファミリー向け大型物件は強い不足でも過剰でもなく、物件ごとの条件によって成約差が出やすい領域です。

賃料別賃貸住宅需給バランス

空室対策を考えるうえで、賃料の需給バランスは重要な指標です。
練馬区の賃貸市場では、入居者が希望する家賃と実際の供給に明確なギャップが見られます（出典：LIFULL HOME’S）。

以下に賃料別の需要・供給割合を示します（出典：LIFULL HOME’S）。

数値を分析すると、5万円台から8万円台にかけて需要が供給を上回るゾーンとなっています。

• 5万円台：需要6.8％ ＞ 供給3.5％
• 6万円台：需要10.6％ ＞ 供給4.2％
• 7万円台：需要14.0％ ＞ 供給7.4％
• 8万円台：需要12.3％ ＞ 供給10.6％

この範囲がボリュームゾーンであり、最も決まりやすい価格帯であることが分かります。
特に7万円台は需要14.0％と最も高く、供給との差も大きいため、最も競争優位性の高いゾーンといえます。

一方で、10万円以上の価格帯は供給過多の傾向が顕著です。

• 10万円台：需要5.1％ ＜ 供給6.5％
• 13万円台：需要5.5％ ＜ 供給7.2％
• 15万円台：需要12.1％ ＜ 供給21.8％
• 20万円以上：需要5.5％ ＜ 供給12.3％

特に15万円以上では供給が大きく上回っており、高価格帯ほど空室リスクが高い構造となっています。

このことから、練馬区の空室対策では、単純な値下げではなく、特に単身向け物件は需要が集中する5〜8万円帯にいかに合わせるかが重要です。

一方で、10万円以上の物件については、競争が激しいこともあり、価格に見合う付加価値（設備・立地・リノベーション）をどれだけ提供できるかが成約の鍵となります。

駅徒歩分数別賃貸住宅需給バランス

練馬区の賃貸市場では、入居者が希望する駅徒歩分数と実際の供給に明確な差が見られます。

以下に駅徒歩分数別の需要・供給割合を示します（出典：LIFULL HOME’S）。

まず、1〜5分・10分以内は需要が供給を上回るゾーンです。
特に〜10分（23.6％＞18.6％）は差が大きく、駅近は安定して決まりやすい傾向があります。

一方で特徴的なのが、〜7分・〜15分の中距離帯で供給が需要を上回っている点です。

• 〜7分：16.7％ ＜ 21.0％
• 〜15分：18.5％ ＜ 25.1％

ある程度アクセスの優先順位を下げている層が多いことを示しており、「駅からそこそこ近い物件」という中途半端な数字では差別化が図れない可能性があることを示しています。

練馬区の賃貸市場のまとめ

練馬区の賃貸市場のまとめ

まとめると、練馬区は需要は安定している一方で、条件によって競争の強弱が大きく分かれる市場と言えます。

• 単身向け：需要が強く不足傾向
• 築20年以上：過半数 → 築古同士の競争
• 空室率：14.4％ → 都平均よりやや高く競争あり

さらに需給構造を見ると、特徴はより明確です。

• 間取り：単身向けは不足／1LDK〜2LDKは供給過多
• 家賃：5〜8万円帯に需要集中／10万円/15万円帯は供給過多
• 駅距離：駅近は有利／中距離（7〜15分）が競争激化

特に重要なのは、「中途半端に条件が良い物件」が最も競争に巻き込まれやすいという点です。
このゾーンは供給が多く、空室率を下げるためには工夫が必要です。

一方で、

• 単身向け（ワンルーム〜1K）
• 5〜8万円帯
• 駅徒歩5分以内

といった条件では、需要が強く適正に合わせれば埋まりやすい市場でもあります。

つまり練馬区では、物件の特性によって賃貸経営の難易度が変わる環境にあり、ターゲットと条件設定を外すと一気に空室化するリスクが高まります。

そのため空室対策では、単なるリフォームや値下げではなく、市場の需給に合わせた戦略設計（間取り・賃料・立地ごとの最適化）が必要になってきます。

空室対策にお悩みの方はお気軽にご相談ください

練馬区で築古や立地難でも空室を埋める施策５選

練馬区では、築20年以上の物件が52.5％を占め、さらに駅徒歩15分帯では供給が需要を上回るなど、条件が不利な物件も多く存在します。

競争が発生する物件で空室対策を行うには、さまざまな工夫が必要です。
以下に具体的な施策を上げていきます。

競争市場で必要な考え方は差別化

練馬区は需要がある一方で、賃貸物件数も多く競争が激しいエリアです。
そのため、「普通の条件」の物件は埋まりにくくなっています。

重要なのは、同じ価格帯の物件と比較されたときに選ばれる理由を作ることです。

• 部屋
• 設備
• 条件
• 見せ方

このいずれか、もしくは複数で差別化することが空室対策の前提となります。

空室対策① 人気の設備の導入・更新

2025年の物件選びの際の必須検索データの調査結果を見ると、バス・トイレ別、独立洗面台、エアコンなどの定番条件に加え、オートロック、インターネット使用料無料、TVモニタ付きインターホンなどの“無くても住めるけどあると便利”な設備条件が順位を上げている状況がわかりました（出典：LIFULL）。

これらの設備は単なる付加価値ではなく、「そもそも候補に入るかどうか」を左右する要素です。特に単身向けの物件では、同じ家賃帯の物件で比較されるため、設備の有無が、そのまま成約率に影響します。

また、ポータルサイトでは設備条件で検索されるケースが多く、条件を満たしていない物件は検索結果に表示されにくくなる可能性もあります。

そのため、設備の導入・更新は単なる差別化ではなく「競争に参加するための施策」ともいえます。

大規模なリノベーションなどと比較して投資金額が少なくて済む場合も多いので、検討の価値が伺えます。

空室対策② リフォーム・リノベーションをする

練馬区では築古物件が多く、築古物件同士での競争が発生しています。
そのため、築年数そのものではなく、「見た目と使い勝手」で選ばれるかどうかが重要になります。

まず有効なのは、低コストで実施できるリフォームです。

• 壁紙の張り替え
• 床材の変更
• 水回りの部分的な更新

これだけでも第一印象は大きく改善され、内見や成約につながりやすくなります。

一方で、物件の競争力が大きく低下している場合は、フルリノベーションも有効な選択肢です。

例えば、

• 和室を洋室に変更
• 間取りの再設計（2K→1LDKなど）
• デザイン性の高い内装への刷新

といった改修を行うことで、ターゲット層自体を変えることも可能になります。

特に練馬区では、25〜34歳・35〜44歳といった層が多く、「多少家賃が高くても質の高い部屋を選ぶ層」も一定数存在します。
そのため、単なる修繕ではなく、収益性を意識したリノベーション戦略も重要です。

ただし、重要なのは投資バランスです。

• 家賃帯に見合わない過剰投資
• 回収できないリノベーション

は避ける必要があります。

「低コスト改善で競争力を上げる」もしくは「リノベで賃料を引き上げる」

この2つを使い分けることが、練馬における空室対策のポイントです。

空室対策③ 募集条件を広げる

練馬区のように賃貸物件数が多いエリアでは、募集条件の違いがそのまま成約率に影響します。
特に条件が厳しすぎる場合、そもそも検討対象に入らないケースも少なくありません。

有効な施策としては、

• ペット可
• 外国人可
• 高齢者可

など、受け入れ可能な入居者の幅を広げることが挙げられます。

例えば、単身需要が十分存在する練馬ではペット可にすることで差別化しやすく、同条件の物件が少ない分、選ばれやすくなる傾向があります。

また、外国人や高齢者を受け入れることで、競合が避けがちな層にアプローチでき、空室期間の短縮につながる可能性もあります。

もちろん、トラブルリスクを考慮し、

• 保証会社の利用
• 入居審査の強化
• 契約条件の明確化

といった対策は必要です。

重要なのは、単に条件を緩めるのではなく、リスクをコントロールしながらターゲットを広げることです。

空室対策④ 賃料ではなく初期費用を見直す

空室が続くと、まず家賃を下げることを検討しがちですが、安易な値下げは収益を大きく圧迫するため慎重に行う必要があります。
そこで有効なのが、初期費用の見直しです。

具体的には、

• 敷金・礼金の減額またはゼロ化
• フリーレント（一定期間の家賃無料）
• 仲介手数料の調整

といった施策が挙げられます。

これらは入居者にとって「初期負担が軽くなる」という大きなメリットがあり、同じ家賃でも“入りやすい物件”として選ばれやすくなります。

特に練馬のように単身者や若年層が一定数存在するエリアは、初期費用の高さがネックになるケースも多く、 家賃よりも初期費用で判断される場面も少なくありません。

また、家賃を下げる場合は長期的に収益が下がり続けますが、フリーレントなどは一時的な負担で済むため、 収益を維持しながら空室を解消できる点も大きなメリットです。

そのため、練馬の空室対策では、「家賃を下げる前に初期費用を見直す」という順番が重要になります。

空室対策⑤ 募集図面と写真のクオリティを上げる

現在の賃貸募集では、入居者の多くがポータルサイト（SUUMO・HOME’Sなど）を使って物件を探しています。
そのため、最初の判断は現地ではなく「写真と図面」で行われます。

つまり、見せ方の質がそのまま反響数に直結するという構造です。

例えば、

• 写真が暗い
• 部屋が狭く見える
• 掲載枚数が少ない

といった状態では、条件が良くてもクリックされず、内見につながりません。

一方で、

• 明るく広く見える写真
• 生活イメージが湧くカット
• 情報が整理された図面

に改善するだけで、同じ物件でも反響数が大きく変わるケースは多くあります。

特に練馬のように競争が激しいエリアでは「比較されたときに目に留まるかどうか」が重要になります。

また、図面についても

• 設備や特徴が分かりやすい
• 文字情報が整理されている
• 目を引くインパクトがある

といった工夫により、物件の魅力を正しく伝えることができます。
募集図面や写真の改善はコストを抑えながら実施できる一方で、効果が出やすい施策です。
「物件を変える前に、見せ方を変える」という視点も空室対策として非常に重要です。

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【事例】空室改善・賃料アップ事例

ここからは、記事の書き手である東和開発株式会社での空室改善・家賃向上の成功事例をご紹介します。

全18部屋中13部屋のリノベーションをはじめ、入居者が住みたくなる環境を徹底的に整備する事で年間家賃収入を約2.7倍にまで向上させました。画一的な部屋にリノベーションするのではなく、一部屋一部屋にコンセプトを持たせてデザインすることで大幅な賃料アップを達成しています。

リノベーション事例

大規模修繕のタイミングで外観および設備の大改修を実施。外観は明るく親しみやすい白と木目調で統一。
ゴミ置き場の区画整備やセキュリティ対策、駐車場の整備も行い、セキュリティや機能面も大幅にレベルアップし、空室対策・入居者満足度の向上にもつながりました。

東洋大学朝霞台キャンパス近くにあるマンションの事例。
新築当初は東洋大生の寮として空室待ちになる程の稼働状態でしたが、東洋大学が白山キャンパスへ学部を集中させたことに伴い、一次は稼働率が39%にまで落ち込みました。
回復に向け、募集方法の見直しや広告出稿はもちろん、リノベーション・モデルルームの展示や路面店の教育まであらゆる手段で試行錯誤を繰り返し、結果として2013年以降は90%以上の稼働率を維持しています。

都民住宅は公共事業の性質を持つため、更新料徴収の禁止や家賃の制限など多くの制約がある上、各種設備更新などの手続きが煩雑になるため物件管理としては難易度が比較的高い部類です。
本物件は都民住宅として運営している最中から受託。まずは入居者募集の工夫や地道な修繕を実施し、物件の稼働率を1年で89.9%から97.3%まで改善しました。
都民住宅終了後は、低水準だった家賃を近隣の物件に近づけるため、設備の刷新・使われなくなった集会所のテナント化・リノベーション・入居者との交渉などあらゆる手段を講じて収益向上の手立てを打ちました。
結果として月間賃料は700万円から1200万円に大幅に改善。
1.7倍もの収益性向上を実現しました。

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