西東京市の空室対策を徹底解説｜原因・市場データ・具体策まとめ【2026年版】

西東京市エリアで賃貸経営を行っているオーナーの中には、「空室がなかなか埋まらない」「以前より反響が弱くなっている」と感じている方も多いのではないでしょうか。

都心へのアクセスと生活環境のバランスに優れた西東京市ですが、近年は物件数の増加や入居者ニーズの変化により、
適切な対策を講じなければ空室が長期化するケースも見られるようになっています。

本記事では、西東京市の人口構造や賃料相場などの一次データをもとに、賃貸市場の現状を整理したうえで、今すぐ実践できる具体的な空室対策や改善のポイントを分かりやすく解説します。

西東京市で安定した賃貸経営を目指す方は、ぜひ最後までご覧ください。

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西東京市の賃貸市場と空室率の現状

西東京市の人口動態・住民層

西東京市の人口は200,098人となっており、都心近郊のベッドタウンとして安定した住宅需要を持つエリアです。

年齢構成を見ると、25〜44歳が約22.5％（約45,120人）と一定のボリュームを形成しており、賃貸需要を支える中心層がしっかり存在しています（出典：西東京市 人口統計資料 2026年4月）。

また、45〜64歳も約29.5％と最も厚い層となっており、単身者だけでなくファミリー層まで幅広い世帯が居住している点が特徴です。一方で、65歳以上は25.5％と高齢化も進んでおり、今後は高齢者向け住宅ニーズの重要性も高まると考えられます。

このように西東京市は、特定の層に偏るのではなく、単身・DINKs・ファミリー・高齢者まで多様な居住ニーズが共存する市場となっています。

そのため空室対策においては、エリア全体の傾向に依存するのではなく、自分の物件がどのターゲット層を狙うのかを明確にすることが重要です。

西東京市賃貸住宅の築年数割合

西東京市の賃貸市場を分析するうえで、築年数の構成は空室対策に直結する重要な指標です。
総務省「住宅・土地統計調査（2023年）」によると、西東京市の住宅ストックは以下のような構成となっています。

築浅・築古の情報だけ抜き出すと以下の通りです。

• 築20年以上：70.5％（築20〜40年＋築40年以上）
• 築10年未満：14.5％（築5年未満＋築5〜10年）

このデータから分かるのは、西東京市では市場の約7割が築20年以上の物件で構成されているという点です。
つまり、築年数が古いこと自体は特別な弱みではなく、築古同士での競争が前提となる市場構造といえます。

一方で、築10年未満の物件は約15％にとどまっており、供給量としては多くありません。
そのため、築浅物件は設備や内装の新しさという点で明確な競争優位性を持ちやすい状況です。

結果として、築古物件はそのままでは競争力を維持しづらく、リフォームや設備更新による価値向上が前提となる市場といえます。

また、西東京市では特に築20〜40年の物件が36.4％と最も多く、市場の中心を占めている点が特徴です。
このゾーンは、フルリノベーションまでは不要でも、適切な改修によって競争力を高めやすい「空室対策の主戦場」となります。

具体的には、築年数が経過した物件ほど以下のような点が空室の要因になりやすくなります。

• 水回り設備の老朽化
• 収納力の不足
• 内装デザインの古さ
• コンセント・通信環境の不足

さらに西東京市は、都心近接エリアと比較すると賃料帯が抑えられる一方で、入居者は「価格に対する住環境の質」をシビアに判断する傾向があります。

したがって西東京市の空室対策では、単に築年数の古さを受け入れるのではなく、
「築年数に対してどれだけ価値を上乗せできるか」が重要になります。

築20年以上が70.5％を占めるという市場構造は、裏を返せば、適切な改善を行うことで競合との差別化が可能であり、入居率を改善できる余地が大きいエリアであることを意味しています。

西東京市賃貸住宅の空室率

西東京市の賃貸住宅の総数は46,350戸、賃貸住宅における空室率は14.3％となっています。
（出典：LIFULL HOME’S）

この数値を東京都全体と比較すると、都内の空室率はおおむね13％前後で推移しており、西東京市はそれをやや上回る水準にあります。

つまり西東京市は、住宅需要自体はあるものの、平均よりも空室が発生しやすいエリアであることが分かります。

ただし、この空室率は必ずしも「需要が弱い」ことを意味しているわけではありません。
西東京市は都心へのアクセスも良好で、単身・ファミリーともに一定の賃貸需要が見込めるエリアです。

それにも関わらず空室が一定数発生している背景には、以下のような要因があります。

• 築20年以上の物件が約7割を占める
• 新築・築浅物件の継続的な供給
• 入居者ニーズの高度化（設備・デザイン・通信環境など）

このような構造により、西東京市では「物件ごとの競争力の差」が空室に直結しやすい市場となっています。

また、空室率が平均よりやや高いということは、裏を返せば
対策次第で結果が大きく変わるエリアともいえます。

適切なリフォームや条件設定を行えば埋まりやすい一方で、対策を講じなければ空室が長期化する可能性もあるため、オーナーの戦略が重要になる市場です。

西東京市賃貸住宅の入居者ニーズと家賃傾向

間取り別の賃貸物件需給バランス

西東京市の賃貸市場では、入居希望者のニーズと実際の供給に一定のズレが見られます（出典：LIFULL HOME’S）。

まず、ワンルーム・1K・1DKは、入居者需要が44.6％に対して供給が41.3％となっており、単身向け物件はやや不足している状態です。
西東京市は都心と比較して賃料が抑えられるため、コスト重視の単身層の流入も多く、このゾーンは引き続き安定した需要が見込まれます。

一方で、1LDK・2K・2DKは需要25.2％に対して供給29.4％、さらに2LDK・3K・3DKも需要19.8％に対して供給16.1％となっており、特に1LDK〜2DK帯では供給がやや上回る傾向が見られます。

この価格帯・広さの物件は、単身上位層やDINKs、少人数世帯からの一定のニーズはあるものの、市場にはすでに選択肢が多く、物件ごとの差別化が重要になるゾーンです。

また、3LDK以上は需要8.6％に対して供給10.6％とやや供給過多となっており、ファミリー向け物件も条件によっては空室リスクが高まる可能性があります。

このように西東京市では、単身向けは不足気味、1LDK〜ファミリー帯は競争が発生しやすいという需給構造となっています。

したがって、単身向け物件で空室が出ている場合は市場要因ではなく、設備・賃料・募集条件・見せ方といった個別要因に課題がある可能性が高いといえます。

一方で、1LDK以上の物件では、単にエリアの需要に依存するだけでは埋まりにくく、ターゲット設定や付加価値の明確化といった戦略的な工夫が不可欠です。

西東京市で空室対策を行う際は、「どの間取りが不足しているのか」「どのゾーンが競争過多なのか」を正しく把握し、物件ごとに最適な戦略を設計することが重要です。

賃料別賃貸住宅需給バランス

空室対策を検討するうえで、賃料帯ごとの需給バランスは極めて重要な指標となります。
西東京市の賃貸市場においても、入居希望者の家賃ニーズと実際の供給には明確なズレが確認できます（出典：LIFULL HOME’S）。

以下に賃料別の需要・供給割合を整理します。

まず特徴的なのは、5万円台〜8万円台で需要が供給を上回っている点です。

・5万円台：需要8.7％ ＞ 供給5.9％
・6万円台：需要14.5％ ＞ 供給10.1％
・7万円台：需要14.2％ ＞ 供給9.3％
・8万円台：需要12.0％ ＞ 供給10.9％

この価格帯は西東京市における中心的なボリュームゾーンであり、特に6〜7万円台は需要の厚みと供給不足が重なり、最も成約につながりやすいレンジといえます。
都心より賃料が抑えられる西東京市では、コストパフォーマンスを重視する単身層のニーズがこのゾーンに集中していることが背景にあります。

一方で、11万円以上の価格帯では供給が需要を上回る傾向が見られます。

・11万円台：需要7.0％ ＜ 供給12.3％
・14万円台：需要3.3％ ＜ 供給7.9％
・15万円台：需要7.5％ ＜ 供給9.2％
・20万円以上：需要3.1％ ＜ 供給6.7％

特に11万円以上では供給過多が目立ち、価格帯が上がるほど競争が厳しくなり、空室リスクも高まりやすい構造となっています。

また、9〜10万円帯は需給がほぼ均衡しているゾーンですが、物件数自体が多いため、条件差によって成約スピードにばらつきが出やすい領域です。

このように西東京市では、5〜8万円台に需要が集中し、それ以上の価格帯では競争が強まる二極化した構造が見られます。

そのため空室対策としては、単純な賃料調整だけでなく、

・需要が厚い価格帯へ適切に寄せる
・もしくは賃料に見合う付加価値（設備・内装・募集条件）を明確にする

といった戦略設計が重要になります。

特に単身向け物件においては、「相場に合わせて確実に決めるのか」「付加価値で賃料を維持するのか」という判断が、入居率に大きく影響するといえるでしょう。

駅徒歩分数別賃貸住宅需給バランス

西東京市の賃貸市場においても、駅徒歩分数に関する需要と供給のバランスを見ることで、競争環境の特徴が明確に把握できます（出典：LIFULL HOME’S）。

全体として大きな乖離はないものの、細かく見ると「決まりやすいゾーン」と「競争が激しいゾーン」がはっきり分かれています。

まず、需要の中心は徒歩10分以内に集中しています。
特に「徒歩10分以内」は、需要21.4％に対して供給23.5％とほぼ均衡しており、安定して成約しやすいゾーンといえます。

また、「徒歩5分以内」も需要12.6％に対して供給6.8％と、需要が供給を上回る不足ゾーンとなっており、駅近物件の人気は依然として高い状況です。

一方で特徴的なのが、徒歩15分前後のゾーンです。

徒歩15分：需要25.4％ ＜ 供給28.4％

このゾーンは一見するとバランスしているように見えますが、供給量が多いため、物件同士の競争が激しくなりやすいエリアです。
つまり、「そこそこ駅に近い」という条件だけでは差別化が難しく、設備や賃料設定の工夫が成約スピードに直結します。

さらに、徒歩20分圏では供給過多が顕著です。

徒歩20分：需要11.3％ ＜ 供給26.4％

このゾーンでは供給が需要を大きく上回っており、立地面での弱さを補う工夫が不可欠です。単純な条件では選ばれにくく、ターゲット設定やコンセプト設計が重要になります。

また、徒歩30分帯は需要11.3％に対して供給3.1％と供給が少ない特殊なゾーンであり、物件数自体が限られるため、個別条件による影響が大きくなります。

このように西東京市では、
駅近（〜5分）は強い需要、10分圏は安定、15分前後は競争激化、20分超は供給過多という構造が見られます。

そのため空室対策においては、「駅からの距離」だけで判断するのではなく、
各ゾーンごとの需給バランスを踏まえたうえで、適切な賃料設定や付加価値の設計を行うことが重要です。

西東京市の賃貸市場のまとめ

まとめると、西東京市は需要自体は安定している一方で、立地や条件によって競争の差が出やすい市場といえます。

・単身向け：需要が強く不足傾向
・築20年以上：ストックが厚く、築古同士の競争が前提
・空室率：14.3％ → 都内平均よりやや高く、競争環境あり

さらに需給構造を細かく見ると、特徴はより明確です。

・間取り：単身向けは不足／1LDK〜ファミリーはやや供給過多
・家賃：5〜8万円帯に需要集中／11万円以上は供給過多
・駅距離：駅近は強い／徒歩15分前後は競争激化／20分超は供給過多

特に重要なのは、「中途半端に条件が良い物件ほど競争に巻き込まれやすい」点です。
西東京市は供給量が一定あるため、「そこそこ良い物件」では埋まりにくく、明確な強みが求められます。

一方で、

・単身向け（ワンルーム〜1K）
・5〜8万円帯
・駅徒歩10分以内

といった条件では需要が厚く、適正に市場に合わせれば安定して成約しやすいゾーンも存在します。

つまり西東京市では、物件の条件によって賃貸経営の難易度が大きく変わる環境にあり、ターゲットや賃料設定を誤ると空室リスクが高まりやすい一方、適切に合わせれば十分に埋められる市場でもあります。

そのため空室対策においては、単なるリフォームや値下げではなく、
ターゲット設定・賃料設計・差別化を一体で考える戦略的な運用が重要になります。

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西東京市で築古や立地難でも空室を埋める施策５選

杉並区では、築20年以上の物件が62.4％を占め、さらに駅徒歩15分帯では供給が需要を上回るなど、条件が不利な物件も多く存在します。

競争が発生する物件で空室対策を行うには、さまざまな工夫が必要です。
以下に具体的な施策を上げていきます。

競争市場で必要な考え方は差別化

練馬区は需要がある一方で、賃貸物件数も多く競争が激しいエリアです。
そのため、「普通の条件」の物件は埋まりにくくなっています。

重要なのは、同じ価格帯の物件と比較されたときに選ばれる理由を作ることです。

• 部屋
• 設備
• 条件
• 見せ方

このいずれか、もしくは複数で差別化することが空室対策の前提となります。

空室対策① 人気の設備の導入・更新

2025年の物件選びの際の必須検索データの調査結果を見ると、バス・トイレ別、独立洗面台、エアコンなどの定番条件に加え、オートロック、インターネット使用料無料、TVモニタ付きインターホンなどの“無くても住めるけどあると便利”な設備条件が順位を上げている状況がわかりました（出典：LIFULL）。

これらの設備は単なる付加価値ではなく、「そもそも候補に入るかどうか」を左右する要素です。特に単身向けの物件では、同じ家賃帯の物件で比較されるため、設備の有無が、そのまま成約率に影響します。

また、ポータルサイトでは設備条件で検索されるケースが多く、条件を満たしていない物件は検索結果に表示されにくくなる可能性もあります。

そのため、設備の導入・更新は単なる差別化ではなく「競争に参加するための施策」ともいえます。

大規模なリノベーションなどと比較して投資金額が少なくて済む場合も多いので、検討の価値が伺えます。

空室対策② リフォーム・リノベーションをする

練馬区では築古物件が多く、築古物件同士での競争が発生しています。
そのため、築年数そのものではなく、「見た目と使い勝手」で選ばれるかどうかが重要になります。

まず有効なのは、低コストで実施できるリフォームです。

• 壁紙の張り替え
• 床材の変更
• 水回りの部分的な更新

これだけでも第一印象は大きく改善され、内見や成約につながりやすくなります。

一方で、物件の競争力が大きく低下している場合は、フルリノベーションも有効な選択肢です。

例えば、

• 和室を洋室に変更
• 間取りの再設計（2K→1LDKなど）
• デザイン性の高い内装への刷新

といった改修を行うことで、ターゲット層自体を変えることも可能になります。

特に練馬区では、25〜34歳・35〜44歳といった層が多く、「多少家賃が高くても質の高い部屋を選ぶ層」も一定数存在します。
そのため、単なる修繕ではなく、収益性を意識したリノベーション戦略も重要です。

ただし、重要なのは投資バランスです。

• 家賃帯に見合わない過剰投資
• 回収できないリノベーション

は避ける必要があります。

「低コスト改善で競争力を上げる」もしくは「リノベで賃料を引き上げる」

この2つを使い分けることが、練馬における空室対策のポイントです。

空室対策③ 募集条件を広げる

練馬区のように賃貸物件数が多いエリアでは、募集条件の違いがそのまま成約率に影響します。
特に条件が厳しすぎる場合、そもそも検討対象に入らないケースも少なくありません。

有効な施策としては、

• ペット可
• 外国人可
• 高齢者可

など、受け入れ可能な入居者の幅を広げることが挙げられます。

例えば、単身需要が十分存在する練馬ではペット可にすることで差別化しやすく、同条件の物件が少ない分、選ばれやすくなる傾向があります。

また、外国人や高齢者を受け入れることで、競合が避けがちな層にアプローチでき、空室期間の短縮につながる可能性もあります。

もちろん、トラブルリスクを考慮し、

• 保証会社の利用
• 入居審査の強化
• 契約条件の明確化

といった対策は必要です。

重要なのは、単に条件を緩めるのではなく、リスクをコントロールしながらターゲットを広げることです。

空室対策④ 賃料ではなく初期費用を見直す

空室が続くと、まず家賃を下げることを検討しがちですが、安易な値下げは収益を大きく圧迫するため慎重に行う必要があります。
そこで有効なのが、初期費用の見直しです。

具体的には、

• 敷金・礼金の減額またはゼロ化
• フリーレント（一定期間の家賃無料）
• 仲介手数料の調整

といった施策が挙げられます。

これらは入居者にとって「初期負担が軽くなる」という大きなメリットがあり、同じ家賃でも“入りやすい物件”として選ばれやすくなります。

特に練馬のように単身者や若年層が一定数存在するエリアは、初期費用の高さがネックになるケースも多く、 家賃よりも初期費用で判断される場面も少なくありません。

また、家賃を下げる場合は長期的に収益が下がり続けますが、フリーレントなどは一時的な負担で済むため、 収益を維持しながら空室を解消できる点も大きなメリットです。

そのため、練馬の空室対策では、「家賃を下げる前に初期費用を見直す」という順番が重要になります。

空室対策⑤ 募集図面と写真のクオリティを上げる

現在の賃貸募集では、入居者の多くがポータルサイト（SUUMO・HOME’Sなど）を使って物件を探しています。
そのため、最初の判断は現地ではなく「写真と図面」で行われます。

つまり、見せ方の質がそのまま反響数に直結するという構造です。

例えば、

• 写真が暗い
• 部屋が狭く見える
• 掲載枚数が少ない

といった状態では、条件が良くてもクリックされず、内見につながりません。

一方で、

• 明るく広く見える写真
• 生活イメージが湧くカット
• 情報が整理された図面

に改善するだけで、同じ物件でも反響数が大きく変わるケースは多くあります。

特に練馬のように競争が激しいエリアでは「比較されたときに目に留まるかどうか」が重要になります。

また、図面についても

• 設備や特徴が分かりやすい
• 文字情報が整理されている
• 目を引くインパクトがある

といった工夫により、物件の魅力を正しく伝えることができます。
募集図面や写真の改善はコストを抑えながら実施できる一方で、効果が出やすい施策です。
「物件を変える前に、見せ方を変える」という視点も空室対策として非常に重要です。

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【事例】空室改善・賃料アップ事例

ここからは、記事の書き手である東和開発株式会社での空室改善・家賃向上の成功事例をご紹介します。

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リノベーション事例

大規模修繕のタイミングで外観および設備の大改修を実施。外観は明るく親しみやすい白と木目調で統一。
ゴミ置き場の区画整備やセキュリティ対策、駐車場の整備も行い、セキュリティや機能面も大幅にレベルアップし、空室対策・入居者満足度の向上にもつながりました。

東洋大学朝霞台キャンパス近くにあるマンションの事例。
新築当初は東洋大生の寮として空室待ちになる程の稼働状態でしたが、東洋大学が白山キャンパスへ学部を集中させたことに伴い、一次は稼働率が39%にまで落ち込みました。
回復に向け、募集方法の見直しや広告出稿はもちろん、リノベーション・モデルルームの展示や路面店の教育まであらゆる手段で試行錯誤を繰り返し、結果として2013年以降は90%以上の稼働率を維持しています。

都民住宅は公共事業の性質を持つため、更新料徴収の禁止や家賃の制限など多くの制約がある上、各種設備更新などの手続きが煩雑になるため物件管理としては難易度が比較的高い部類です。
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